На Среднем Урале сотни домов исключены из программы капитального ремонта из-за того, что фактическая стоимость работ превышает максимальный индекс, установленный Министерством энергетики и ЖКХ региона. При этом собранные жителями средства остаются на счетах профильного фонда, и его представители считают, что дальнейшее поддержание жилья в безопасном состоянии — это задача муниципалитета.
В мэриях, в свою очередь, подчеркивают отсутствие целевого финансирования и полномочий для проведения работ в исключенных из программы Фонда содействия проведению капремонтов объектах, а в качестве одного из вариантов решения проблемы предлагают жителям заплатить повторно в повышенном размере.
Кроме того, не исключается включение домов в программу ликвидации ветхого и аварийного жилья, однако в этом случае переселения жильцам придется ждать, по оценкам чиновников, порядка восьми лет. Содержание жилья при этом будет дорожать и, вероятно, приведет к повышению платы. В отсутствие механизмов регулирования чиновники и участники рынка предлагают очередное повышение тарифов на капремонт, а также предельного индекса его стоимости. В противном случае количество таких домов будет увеличиваться нарастающими темпами.
Фонд содействия проведению капремонтов общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области ведет переговоры по согласованию предельного индекса стоимости работ с Министерством энергетики и ЖКХ региона. На этот показатель ФКР опирается при расчете стоимости и возможности проведения работ в домах.
Приказом МинЖКХ от 25 января 2024 года максимально возможные цены в расчете на квадратный метр составили: 10 080 рублей для домов от шести этажей и выше, 12 314 рублей – для объектов в 4-5 этажей, 21 649 – для каменных зданий до трех этажей включительно. Работы в МКД с деревянными перекрытиями рассчитываются по цене в 19 079 рублей.
Одновременно была установлена стоимость для каждого вида работ. По приказу МинЖКХ в апреле текущего года она была увеличена, но в части предельной допустимой стоимости самих ремонтов изменений не последовало. При этом, как отмечают участники рынка, рыночная цена работ и материалов выросла на 10-15%.
В ФКР констатируют, что из-за нехватки средств в общем котле, объем которого снижается из-за перехода домов на спецсчета, ежегодно вынуждены переносить капремонты сотен домов. Количество видов работ на объектах, как отмечают участники рынка, сокращается в разы.
Кроме того, в случаях превышения стоимости ремонта предельных индексов дома из программы ФКР исключаются, а начисление платежей жителям прекращается. Также исключаются объекты со степенью износа более 70%.
Однако ранее накопленные средства остаются на счетах фонда и могут быть использованы для сноса дома в случае признания его аварийным. Иного механизма, в том числе перехода дома на спецсчет, как поясняют в ФКР, в данном случае не предусматривается. Проведение капремонтов в таких объектах, по мнению гендиректора фонда Станислава Суханова, является задачей муниципалитета.
В администрациях городов, в свою очередь, подчеркивают отсутствие полномочий и целевого финансирования на капремонты домов, стоимость которых в расчете на квадратный метр иногда превышает предельные показатели в 2-3 раза. Причем количество таких объектов растет год от года. Только в Екатеринбурге, по данным собеседников издания в отрасли, их насчитывается около 400. В Нижнем Тагиле количество таких зданий уточнить затрудняются, указывая, что большая часть домов в городе перешла на спецсчета, и контролем их состояния занимаются управляющие компании и ТСЖ. Проблему признают и в малых городах, подчеркивая, что особенно актуально она стоит в районах двухэтажной застройки середины прошлого века и ранее.
Подход к подобным объектам, делятся муниципальные чиновники, индивидуальный. «У нас было два таких дома, и их перевели в категорию ветхого и аварийного жилья. В целом от получения статуса до расселения таких объектов проходит 8 лет. Включить в категорию ветхого и аварийного также не всегда возможно – требования к таким объектам ужесточаются. Содержать их тоже дорого. Для проведения аварийного ремонта в одном из объектов мы привлекали управляющую компанию. Однако это, скорее, исключение из правил – затраты на такие работы не покрываются платежами за содержание жилья, и УК вынуждена тратить средства, накопленные на сборах с других домов», – поделился мнением заместитель главы Березовского Антон Еловиков.
Представители управляющих компаний, в свою очередь, указывают на необходимость поднимать в таких объектах плату за содержание жилья до экономически обоснованной.
В администрации Екатеринбурга делятся своим видением ситуации, подробно описывая процедуру признания домов аварийными и работу в этом направлении профильной муниципальной комиссии. При отсутствии этого статуса у объекта жильцам предлагают решить проблему капремонта самостоятельно.
«Принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 ЖК РФ). В случае отсутствия оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции вне зависимости от региональной программы капитального ремонта собственники помещений в любое время вправе принять решение о капитальном ремонте общего имущества, определив виды и объемы работ, их стоимость и источники финансирования», – прокомментировали ситуацию в мэрии.
Впрочем, и этот вариант далеко не всегда реализуем, что признают чиновники и участники рынка.
«Возьмем, например, обычный двухэтажный дом на 400 квадратных метров, 8 квартир. Допустим, жильцами собрана огромная для такого объекта сумма – 2 миллиона рублей. Но только замена крыши в нем будет стоить около 4 миллиона. С ФКР работы было возможно провести, так как шло дофинансирование. Без фонда такой ремонт просто нереален – жители не соберут такие деньги», – делится своим видением один из подрядчиков.
В качестве выхода из сложившейся ситуации участники рынка и чиновники муниципальных администраций предлагают введение целевого финансирования для капремонтов таких объектов. Среди мер не исключают также повышения платы населения за капремонты и показателя предельной стоимости их проведения.